아랫집 누수 책임, 윗집·관리사무소·집주인 구분법

윗집 세대 안 배관·방수층에서 샌 물이면 일반적으로 윗집 쪽, 여러 세대가 같이 쓰는 배관·외벽이면 관리주체 쪽으로 책임이 정리되는 경우가 많습니다. 민법 제758조에 따르면 건물·시설 하자로 인한 손해는 그 집에 사는 사람(점유자)이 먼저 책임지고, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했다면 집주인(소유자)이 책임지는 구조입니다. 물 자국을 본 날부터 일주일은 기록 → 동시 통보 → 원인 조사 → 정산 순서로 움직이세요.

설비 현장에서 보면 누수 다툼은 "물이 어느 관에서 나왔나"부터 밝혀야 풀립니다.

누수 책임은 누가 지나요? '물이 나온 곳'이 정합니다

윗집 세대 안(전유부분): 세대 안 급수·급탕관, 바닥 난방관, 욕실 방수층, 세면대·변기 연결부입니다. 위에서 본 민법 제758조(점유자 → 소유자 순서)가 기준이 되는 경우가 많습니다. 원인에 책임 있는 사람이 따로 있으면, 배상한 점유자나 소유자는 그 사람에게 구상권을 행사할 수 있습니다(같은 조 제3항).

공용부분: 집합건물법 제3조는 복도·계단 등 구조상 여러 구분소유자가 같이 쓰는 건물 부분을 공용부분으로 봅니다. 세로 배관(입상관), 외벽, 옥상, 공용 배수관은 일반적으로 여기에 해당하지만, 구체적 범위는 관리규약 등에 따라 다를 수 있습니다. 아파트는 관리사무소, 그 밖의 집합건물은 관리단이 1차 창구입니다.

어느 쪽인지 모를 때: 집합건물법 제6조는 건물의 설치·보존상 흠으로 다른 사람에게 손해가 난 경우, 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 '추정'한다고 정합니다. 추정이므로 탐지 보고서 같은 반대 증거가 나오면 결론이 달라질 수 있습니다.

실제 결론은 원인 조사 결과와 관리규약·계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

증상별 누수 원인 후보와 첫 연락처는?

아랫집 증상	먼저 의심할 곳	일반적인 책임 방향	첫 연락처
윗집 샤워·욕조 사용 뒤에만 젖고 곧 마름	욕실 배수구·트랩, 욕조 아래, 방수층	윗집(전유)	윗집(세입자면 집주인도)
물 사용과 상관없이 계속 젖고 넓어짐	세대 안 급수·급탕관	윗집(전유)	윗집, 관리사무소
떨어지는 물이 미지근, 난방철에 심해짐	급탕관 또는 바닥 난방관·분배기	윗집(전유)인 경우가 많음	윗집
비 온 뒤 외벽·창 주변이 젖음	외벽 균열, 창틀 실링, 옥상 방수	공용부분 가능성	관리사무소·관리단
여러 세대가 같은 세로 라인에서 젖음	공용 입상관	공용부분 가능성	관리사무소·관리단
입주 몇 년 안 된 단지	시공 하자	하자담보책임 확인	관리사무소 → 사업주체(분양 시행사·시공사 등)

최종 판단은 누수탐지 결과로 합니다.

현장 기술자 팁 3~7일 '물 일지'를 써 두세요. 젖는 시각, 날씨, 윗집의 샤워·세탁·난방 시간을 같이 적으면 탐지 범위가 빨리 좁혀집니다. 떨어지는 물은 컵에 받아 사진을 남기세요. 미지근하면 급탕·난방관, 비눗기·냄새는 배수관, 흙탕물이나 비 온 뒤라면 외부 유입을 먼저 봅니다. 윗집 수전을 다 잠갔는데 계량기가 돌면 급수관, 윗집 보일러 압력이 자주 떨어지면 난방관을 의심합니다. 직접 분해는 하지 마세요.

윗집이 세입자라면? 상황별로 먼저 연락할 곳

• 윗집에 집주인이 직접 거주: 윗집과 관리사무소에 같이 알리세요.
• 윗집이 세입자: 세입자와 집주인 둘 다 알리세요. 민법 제623조는 집주인이 임대 기간 동안 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정하므로, 배관 노후·방수층처럼 집 자체 문제는 집주인 쪽에서 정리되는 경우가 많습니다. 민법 제634조에 따라 윗집 세입자는 수리가 필요한 사실을 집주인에게 지체 없이 알려야 합니다.
• 아랫집인 내가 세입자: 가구·가전은 내 물건이라 직접 청구합니다. 천장·벽지는 집 자체 손상이니 민법 제634조에 따라 우리 집주인에게 바로 알리고 같이 정리하세요.
• 빌라·다세대: 관리단이나 대표 세대에 알리세요. 공용 배관 판단이 어려워 탐지 보고서가 더 큰 근거가 됩니다.
• 신축·준신축: 하자담보책임기간부터 확인하세요. 공동주택관리법 시행령 별표4는 방수공사 5년, 급·배수 및 위생설비 공사 3년, 난방·냉방·환기 설비공사 3년으로 정합니다(내력구조부는 시행령 제36조에 따라 10년). 공동주택관리법 제36조에 따라 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터 셉니다. 관리사무소를 통해 사업주체에 하자보수를 청구하고, 다툼이 생기면 같은 법 제39조에 따라 국토교통부에 둔 하자심사·분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.
• 윗집 비협조·연락 두절: 관리사무소 직원 동행 요청 → 날짜·내용 기록 → 내용증명 순서로 가세요. 집합건물법 제52조의2에 따라 시·도에 집합건물분쟁조정위원회가 있고, 서울시 안내에 따르면 '건물의 하자에 관한 분쟁'이 신청 대상입니다(공동주택 하자담보책임 관련 분쟁은 제외). 세대 간 누수가 대상인지는 거주 시·도에 확인하세요. 그래도 안 풀리면 대한법률구조공단(132)이나 변호사 상담을 받으세요.

누수 발견 첫 주, 무엇부터 하나요?

• ☐ 젖은 곳 사진·영상(날짜 보이게, 넓게 1장 + 가까이 1장)
• ☐ 조명·콘센트 근처가 젖었으면 그 회로 차단기 내리기, 아래 물건 치우기
• ☐ 물 일지 시작
• ☐ 윗집에 알리기(세입자면 집주인 연락처 받아 같이)
• ☐ 관리사무소(관리단) 접수, 날짜 기록
• ☐ 내가 세입자면 우리 집주인에게 알리기
• ☐ 연락은 문자로(기록이 남게)
• ☐ 피해 물건 목록·구입 시기·영수증 정리
• ☐ 각자 보험 가입 여부 확인

원인 확정 전 '임시 정산 메모'에 적을 것

• ☐ 탐지업체를 누가 부르고 누가 먼저 내는지
• ☐ "원인 확정 후 책임 있는 쪽이 최종 부담하고, 먼저 낸 쪽에 돌려준다"는 문장
• ☐ 탐지 보고서를 양쪽과 관리사무소가 모두 받는다는 것
• ☐ 수리 범위 구분(원인 수리 / 천장·도배 / 물건 피해)
• ☐ 보험 접수 여부와 담당자
• ☐ 날짜, 양쪽 이름·연락처, 서명(또는 같은 내용 문자 교환)

문구 효력이 걱정되면 법률상담을 받으세요.

현장 기술자 팁 탐지 보고서에 네 가지를 적어 달라고 하세요. ① 누수 지점 ② 배관 종류(급수·급탕·난방·배수·방수층) ③ 전유·공용 여부 의견 ④ 탐지 전후 사진. 교체한 배관 조각·부속은 정산이 끝날 때까지 보관하세요. 도배는 천장·벽이 충분히 마른 뒤에 하세요. 덜 마른 채 덮으면 곰팡이가 다시 생겨 2차 분쟁이 되기 쉽습니다.

예시: 윗집 세입자 세대 난방관 누수, 정산은?

아랫집 거실 천장이 물 사용과 상관없이 젖고, 떨어지는 물이 미지근한 경우입니다(예시·가정).

날	할 일	누가
D+0	사진, 차단기 확인, 물 일지	아랫집
D+0~1	윗집 세입자·집주인·관리사무소에 문자 통보	아랫집
D+1~3	임시 정산 메모, 탐지 일정	아랫집·윗집 집주인
D+3~7	탐지 → 윗집 바닥 난방관 누수 확인	탐지업체
D+7~	배관 수리 → 천장 건조 → 도배	윗집 측 / 아랫집

정산 계산 예시(가정치, 실제 시세 아님) 아랫집이 먼저 낸 탐지비 10만 원 + 천장·도배 복구비 50만 원 = 원인 쪽(이 예시에선 윗집 측)에서 돌려받을 금액 60만 원입니다. 윗집 배관 수리비는 윗집 측이 따로 부담합니다. 근거는 탐지 보고서·영수증·정산 메모입니다.

윗집 안에서 세입자와 집주인 중 누가 최종 부담할지는 배관 노후인지, 사용 부주의인지에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 윗집이 탐지를 거부하면요? 위 '윗집 비협조' 순서대로 진행하세요.

Q. 탐지했는데 원인이 안 나오면요? 비 온 날·난방철처럼 다른 시기에 다시 점검하고, 공용부분 가능성을 관리사무소와 같이 검토하세요.

Q. 몇 년 뒤에도 청구할 수 있나요? 민법 제766조는 불법행위 손해배상 청구권이 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 동안 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 계약 관계 등 청구 근거에 따라 달라질 수 있으니 내 사안은 상담으로 확인하세요.

Q. 이사비·숙박비도 받나요? 사안마다 다르고 인정 범위가 좁을 수 있습니다. 영수증과 필요했던 이유를 기록하세요.

Q. 우리 집주인이 천장 수리를 미뤄요. 문자로 통지 기록을 남기세요. 주택임대차보호법 제14조와 서울시 주거포털 안내에 따르면 '임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁'은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상입니다.

참고 출처

• 민법 제623조(임대인의 의무): https://www.law.go.kr/법령/민법/제623조
• 민법 제634조(임차인의 통지의무): https://www.law.go.kr/법령/민법/제634조
• 민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임): https://www.law.go.kr/법령/민법/제758조
• 민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효): https://www.law.go.kr/법령/민법/제766조
• 집합건물법 제3조(공용부분): https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률/제3조
• 집합건물법 제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정): https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률/제6조
• 집합건물법 제52조의2(집합건물분쟁조정위원회): https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률/제52조의2
• 공동주택관리법 제36조(하자담보책임): https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제36조
• 공동주택관리법 제39조(하자심사·분쟁조정위원회의 설치 등): https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제39조
• 공동주택관리법 시행령 제36조·별표4(담보책임기간): https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령/제36조
• 주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회): https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제14조
• 서울시 집합건물 분쟁조정 안내: https://news.seoul.go.kr/citybuild/?p=28462
• 서울시 주택임대차분쟁조정위원회: https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh04_050002
• 대한법률구조공단(법률상담 132): https://www.klac.or.kr

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